Guida al Mutuo
Questa è una breve guida al mutuo, se vuoi calcolare la rata del mutuo e confrontare le offerte di mutui ti consigliamo di utilizzare il tool di calcolo mutuo.
Cos’ è un mutuoIl mutuo è un prestito (nel caso di immobile si parla di mutuo ipotecario) per il quale una parte (detta mutuante) concede ad un’altra parte (detta mutuatario) una data quantità di denaro. La normativa sul credito fondiario, edilizio e delle opere pubbliche è riportata nel Testo Unico della Legge Bancaria (D.lgs. 385 del 1° settembre 1993), successivamente integrata con il Decreto Legislativo 4 agosto 1999, n. 342. I mutui possono essere erogati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.La concessione del mutuo comporta un’iscrizione ipotecaria sull’immobile a garanzia della somma prestata. L’ipoteca consiste nel diritto del creditore di espropriare l’immobile vincolato a garanzia del suo credito nel caso del mancato pagamento. Il mutuo ipotecario viene stipulato in forma di atto pubblico, alla presenza di un notaio. I mutui possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Al prestito è applicato un tasso d’interesse, regolato da alcuni parametri ufficiali (Tus, Prime Rate Abi, Euribor ecc.), ed un’aliquota chiamata “spread” che varia di banca in banca. La durata dei mutui oscilla dai 5 anni e può arrivare quasi a 30 anni. Quanto si puo’ finanziare Tipacamente, il mutuo, salvo rare eccezioni, non viene concesso che per un importo massimo del 75-80% del valore commerciale dell’immobile da ipotecare (cioè, nel caso di mutuo finalizzato all’acquisto, la casa da acquistare). Questa non è una regola ferrea, ultimamente esistono istituti che propongono anche mutui al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata. Quello che bisogna tenere conto nel decidere l’ importo da finanziare e la modalità di restituzione del prestito, è inanzitutto la propria capacità di sostenere il pagamento della singola rata. Tipicamente gli istituti tendono a non erogare mutui le cui rate siano superiori ad un terzo del reddito del mutuatario, anche se questo limite può essere superato se vengono portate ulteriori garanzie (tipicamente una fidejussione di un parente-amico) Durata del mutuo e i tipi di ammortamento Un modo per superare il limite del reddito è quello di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato (cioè dato in prestito). Una somma da pagare in dieci anni comporterà una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima somma da rimborsare in quindici o venti anni. E’ ovvio, tuttavia, che in quest’ultimo caso gli interessi da versare alla Banca, sebbene nominalmente uguali (cioè, per esempio, in entrambi i casi del 4%) saranno molto più alti essendo più lungo il termine di restituzione. Minore sarà la durata del mutuo, minore sarà l’importo degli interessi da versare alla Banca. Per scegliere la durata del nostro mutuo è bene prendere in consideriamo la stabilità del nostro reddito. Quanto più il nostro reddito è stabile, tanto più ci conviene un mutuo di lunga durata. E’ importante anche la scelta del tasso di interesse. Le previsioni sull’andamento dei tassi per scegliere un mutuo a tasso variabile piuttosto che uno a tasso fisso sono meno sicure se vogliamo un mutuo di lunga durata. Attualmente esistono mutui che permettono senza penali di passare da fisso a variabile anche dopo la stipula del contratto. Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. La matematica finanziaria consente di combinare in molti modi le due componenti della rata.e quindi vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di “ammortamento alla francese”. Ecco i principali tipi di ammortamento utilizzati:
- Ammortamento francese (quello più usato in Italia). Il piano prevede la restituzione di una quota capitale e una rata interessi. Nel caso di mutuo a tasso fisso le rate sono tutte uguali, nel caso di mutuo a tasso variabile, la rata può aumentare o diminuire, solo in funzione della modifica, per l’andamento del tasso,della rata interessi per l’andamento del tasso applicato. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.
- Ammortamento a rate crescenti. Le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano d’importo ad ogni rata o a scadenza fissata contrattualmente. In alcuni casi, le prime rate non prevedono alcun rimborso in linea capitale.
- Il mutuo con ammortamento italiano prevede, fermo restando il tasso, il pagamento di rate che diminuiscono nel tempo.
- Ammortamento libero. Il rimborso del mutuo deve avvenire entro la scadenza, senza vincoli, per il mutuatario, salvo che il contratto non preveda dei rimborsi parziali a scadenze predeterminate. Le rate sono composte esclusivamente della quota interessi e variano secondo il calcolo di questi sul capitale non ancora rimborsato. Tale formula può risultare molto conveniente in quanto consente di adattare l’importo delle rate alle proprie capacità ed esigenze finanziarie nel tempo ( stipendio iniziale non elevato ma crescente negli anni, entrate finanziarie non costanti nell’anno, entrate finanziarie occasionali di notevole entità) e anche di risparmiare sugli interessi passivi totali rispetto a un mutuo con piano di ammortamento predefinito rimborsando quote maggiori di capitale.
